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作者: admin 来源: 未知 发布日期:2019-10-11 查看次数:176

  

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  现在房地产开发贷款,需要房地产企业具备5证俱全才可以办理银行贷款,5证中最重要的包括土地使用证,开发建设许可证,售房许可证,也就是说,从银行贷款也就是整个项目资金的三分之一,其余的钱,房地产企业前期买地,交税及初期盖楼已经投入,绝对不是全靠银行,银行也不会傻到全用银行的钱,风险全到银行那里了,银行投入的贷款只能占项目的三分之一。

  展开全部呵呵,这个只能说你被记者误解了。我在房地产行业做了九年。现在是三强房地产企业的区域公司技术总监助理。

  首先房地产并没有你想象的那么赚钱,目前一般水平的公司利润率在10%以内,水平高点的比如中海这种估计能到20左右。

  最赚钱的时候,10多年前,房地产可以卖楼花,什么概念?就是你房子只要动工了,出了地平就能卖。而且土地款可以晚付,工程款可以垫资。销售速度又快。加上银行的杠杆作用,利润就非常惊人了。

  10年前,比如某房地产公司拿了一块地,土地款1个亿,首先它可以分期付土地款,而且土地款分地块支付,土地分2其开发,每期 5000万,分期支付,第一支付30%,也就是1500万。这是房地产支付的最大一笔钱。

  然后开始设计,施工,这时基本只需要支付定金,其他人就都给你垫资干活了。再用这个土地证去银行贷款,如果开发速度足够快,销售速度足够快,一年内销售一空。这块土地最终全部销售3个亿,成本2。5亿。利润就是5000万。对于开发商来说就是一年内300%的利润。

  而且最最重要的是房子在涨价,基本一个楼盘开发4,5年以上的老楼盘。开发商就是0元卖给你,他都是赚的。

  现在,首先土地款不能分期且不能分地块支付,同样一块地,土地款可能需要支付7500万或者更高才能开发。

  并且销售节点变化,不能出地坪就卖,要到1/3的总高度。当然还有最终要的流通时间变慢了!!

  以前一年用1500万赚了5000万,现在是2年用2.5亿赚3000万。OK,基本来说就是亏得;

  所以其实开发商的自有资金是非常紧张的,为了发展前一个项目赚的钱基本都投了新项目。房子一旦卖的慢了,资金周转的慢了,那么房地产的低利润缺点就显现出来了。

  如果不考虑资金周转率,实实在在的3亿里,真正最大的赢家是政府最少接近2亿会被他收走。

  土地最少占5000,然后还有各个部门收的费,基本全中国只要你想得到的部门都向房地产收钱。

  有些房地产公司只交房给业主居住,房地产公司可能为了少花钱开始找原因欠税,这样税务局不会卖发票给房地产公司,这样业主拿不到发票就无法办理土地证和房产证,房地产公司只需要拖着硬挺就行了,这样就可能多赚很多钱,这样做房地产公司可能自身也会有一定的风险,但房地产公司可能不怎么害怕,但也可能有扛得住的后台在支持房地产公司,其实关系复杂不过都只是为利益去做事情游走在法律边缘

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