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作者: admin 来源: 未知 发布日期:2019-05-10 查看次数:60

  

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  这是医疗保健业主在选择房地产开发商时需要知道的CBRE Healthcare的Chris Bodnar写道,了解股权来源,平衡成本以及在流程早期让法律部门参与可以帮助卫生系统在RFP流程中保持杠杆作用。使用第三方开发和拥有新的医疗房地产项目越来越被视为卫生系统寻求保护和生成宝贵资本资源以资助急症护理计划和市场份额增长的有吸引力的选择。合适的第三方开发商可以帮助医疗系统创建具有市场竞争力的租赁费率的医疗设施,并提供多种好处,例如医院未来的灵活性,避免作为房东的可能来自医生的法律风险,以及医生租户的潜在投资工具。

  但是,为新项目选择开发人员可能会给卫生系统管理人员带来挑战。为了获得最具竞争力的条款,医院通常会发出征求建议书(RFP)作为选择过程的一部分。除了致力于开发和管理RFP的时间和精力之外,医院还可能面临与房地产开发行业不断变化的经济发展同步的挑战。

  在发布RFP时,卫生系统面临的最大挑战之一是在为新项目选择开发人员时尽可能长时间地保持最大的协商杠杆。在管理开发人员选择流程时,三个关键步骤可以增强医疗系统的谈判影响力:了解支持开发人员的股权的风险回报情况,建立对开发人员实现目标价值设计能力的信心,并努力审查所有相关的法律文档与项目。

  通过了解开发商背后的股权来源的动态,卫生系统增加了为新项目谈判最佳条款的可能性。尽管近年来股权来源对医疗保健发展项目的需求显着增加,但股权投资的机会仍然低于衰退水平。医疗保健发展市场在2008年达到顶峰,美国私人医疗保健建筑支出为404亿美元,截至2015年11月,它仍然低于此时的23%,为310亿美元。

  在一个市场资金投入机会有限,利率低,以及追求医疗保健房地产的大量债务和股权的市场中,开发商收益率继续压缩最具竞争力的项目,以至于医疗保健开发商不太可能通过“朋友和家人”的投资为新项目提供资金。相反,寻求竞争的开发商正在寻求最积极的资金来源,这些资金来源通常采用养老基金和公开交易的房地产投资信托(REITs)的股权形式。

  虽然养老基金在当今市场上的资本成本最低,但他们对新项目的承诺与项目的地理位置和卫生系统的信誉密切相关。最活跃的国家养老基金,通常通过投资经理向医疗保健房地产分配,包括阿拉斯加州,亚利桑那州,肯塔基州,马萨诸塞州,密歇根州,新泽西州,威斯康星州和

  得克萨斯州。由于公共养老金将其资产配置转向“禀赋模式”,而“禀赋模式”在历史上已经拥有更高的替代资产配置,我们预计这种资本来源会相应增加对商业房地产的配置。养老基金主要寻求房地产开发机会,包括通过投资级信贷支持的一级和二级市场的卫生系统。虽然养老基金可能有非常具体的标准,但它们通常能够为医院保荐人的远期股权承诺,地面租赁结构和购买选择以及医生租户的所有权模式提供更大的灵活性。

  尽管公共房地产投资信托基金的灵活性低于养老基金股权,但它们通常具有较长期稳定性。作为资产类别的房地产投资信托基金通常不会出售其拥有的设施,因为其投资组合中的每项资产都提供支持向股东派发股息的租金收入。作为房地产的潜在无限持有者,房地产投资信托基金历来曾作为卫生系统的首选股权来源。然而,房地产投资信托基金对开发商的利率敏感度高于任何其他股权来源,并且通常无法提前12个月为任何项目提供固定远期股权投资。房地产投资信托基金的股票价格往往与固定收益率相反,例如10年期国债。随着利率下降,房地产投资信托基金的股价往往会上涨,因为他们向投资者支付股息,通常浮动4%至5%。面临利率上升的投资者倾向于从股息生成股票转向收益率更高的期权。

  在开发者提案选择过程中,卫生系统应该注意,最低产量并不总能产生最低的租赁率。卫生系统通常强调租赁常数或开发商产量,但不太关注等式中的其他变量,例如建设成本或杂项费用。

  卫生系统应该问的一个关键问题是,开发人员在提供最先进的设施时是否具备实现目标价值设计(TVD)的经验。TVD通过设计过程为卫生系统提供价值,同时认识到施工成本等限制因素的重要性。TVD是日本在经济动荡的20世纪90年代普及的目标成本实践,旨在创造高质量,低成本的设施。该流程旨在通过排除设计和构建的标准方法,促使开发人员,架构师和总承包商实现卓越和创新。使用财务目标和考虑卫生系统的预期价值可以推动创造力和解决问题。在提交提案之前,开发人员通常不会选择他们的建筑师或总承包商,以确保医院帮助选择这些职位并支持他们。通过审查开发商提议的建筑师和总承包商的简短清单,医院可以在选择过程中增强其标准作用帮助衡量他们在实现TVD方面的历史成功。

  作为选择过程的一部分,卫生系统不仅可以通过比较杂项费用来分析开发商的费用,例如可行性研究,项目管理,租赁和融资等。如果在选择开发商之后出现杂费,整体预算就会增加,卫生系统最终会以更高的租金率来应对。

  在开始开发人员选择过程之前,卫生系统应确定其优先级。谅解备忘录应明确说明诸如购买设施的未来选择权,首次拒绝租赁空间的权利,特定地面租赁控制规定和医生所有权模型等问题的偏好。卫生系统应在选择过程的最后一轮中与开发者的简短列表共享此文档,并应要求开发人员的法律顾问提供红线评论。在选择过程的这一点上,通常向相关各方提供关键的法律文件,例如开发商协议,地面租赁(如果适用)和空间租赁,以进行最终选择。虽然开发人员可能正式提出提案,法律文件通常用于评论支持开发商的股权来源。关键步骤是卫生系统在仍有杠杆作用的情况下审查红线评论,以便在股权来源回应任何与卫生系统目标相冲突的评论时加强其谈判立场。

  通过从一开始就具备杠杆作用,从一开始就运行详细且具有竞争力的流程,健康系统可以从更简化的流程中受益,并在为新项目选择开发人员后从最小化的风险中受益。

  一个。租赁常数:开发商和租户就一个因素(称为租赁常数或开发商收益率)达成一致,将其乘以项目的总开发成本,以确定初始年租金。例如,如果租赁常数/开发商收益率为9%,而75,000平方英尺的医疗办公楼的项目成本为2000万美元,则初始租金为180万美元,即每平方英尺24美元。

  关于作者:Chris Bodnar于2003年加入CBRE,是投资房地产部门的执行副总裁,并与他的商业伙伴Lee Asher共同领导CBRE Healthcare Capital Markets Group。Bodnar先生在投资销售方面受到纪律处分,自2010年以来,他代表客户参与处理超过1000万平方英尺的商业资产,总价值超过30亿美元。

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