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作者: admin 来源: 未知 发布日期:2019-05-19 查看次数:156

  

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  房地产开发商和投资者需要解决房地产规划问题。这种需求可能并不紧急,因为众议院和共和党参议院不太可能通过任何使遗产税更加严厉的变化;但是,如果在2020年的选举中取得胜利,

  那么可能会对遗产税产生不利影响。房地产税减免(即使不采取任何行动计划在2026年减少)的减少可能会加速,严格的IRC第2704条限制折扣的规定可能重新出现,奥巴马时代的“绿皮书”提案限制使用设保人保留年金信托(GRAT),注销销售,设保人信托等等都可能出现。鉴于许多人认为2017年的减税和就业法案(TCJA)不公平地支持富人,

  对于富裕的开发商来说,2019年应该是计划的一年;如果认真完成,它将减轻压力并促进加强规划。2020年应该是在未来可能发生变化之前完成计划资金,计划植入和完善计划的一年。房地产开发商面临着影响他们规划的几个独特因素。对许多人来说,虽然目前的豁免幅度很大,但它们不足以充分减少屋恏。基础考虑因素也很重要,可能针对特定财产的变化表明计划的灵活性。TCJA以外的最新发展也将对规划结构产生重要影响。例如,鲍威尔和卡希尔案件(详见下文)可能被解释为建议采取不同的措施来降低房地产包容的风险。房地产开发的性质还要求在规划中使用更强大和量身定制的信托。本文将概述其中的许多注意事项。

  当前规划建议的基石之一是在它们消失之前使用临时豁免。自从TCJA通过以来,这一直是一个标准的建议,但在美国国税局确认在拒绝之前不应该对使用豁免的人进行回拨(IR-2018-229)之后,这个建议变得热烈。顾问应在2019年联系开发商,并鼓励使用这些临时豁免。

  随着豁免金额翻倍 - 现在2019年的1140万美元通货膨胀调整 - 有很多规划机会(收入程序2018-57)。在法律发生变化之前,房地产投资者有机会完成重大的免税赠品。对于较大的开发商,这些豁免可用于利用重大财富转移。这对于可能在未来几十年内实现对其持股的重大升值的开发商尤为重要。现在进行转移将使他们能够取消转让税的未来升值。

  考虑如何根据现行法律将两个配偶中的每一个创建的设保人信托的票据出售转移给房地产开发商的财富。一些评论员认为,虽然没有什么基础可以考虑这个“要求”,但在向信托出售资产时,种子礼品(或保证)与债务的比例最高为10:1是可取的。(有些人认为9:1的比例可能更安全。)因此,已婚夫妇未使用的1140万美元豁免可能会支持2.3亿美元的资产出售给不可撤销的信托。如果涉及的资产是折扣房地产有限责任公司的利益,并假设35%的折扣,该计划将作为礼物移动约3500万美元的基础价值。向信托公司出售除LLC折让资产以外的资产可能会冻结3.5亿美元的额外价值。

  这为房地产开发商提供了不容忽视的重要规划机会。但是,顾问应警惕房地产投资者的几个特殊考虑因素,以及其他发展对此类规划的影响。

  上述规划方法将从个人的遗产中移除资产,因此这些资产将不符合基准调整的条件 - 或者可能是在可折旧房地产的情况下,所得税基础上增加 - 在没有进一步规划的情况下死亡。还有一些其他的规划考虑因素需要讨论并纳入规划。

  注册会计师应与房地产开发商客户坦诚讨论基础问题和遗产税的实际影响。如果一个开发商拥有5000万美元的遗产,豁免就会下降,而房产继续升值,遗产税可能是毁灭性的。因此,将业务增长转移到业务可能对业务的成功至关重要。与其他资产不同,房地产在TCJA [国内税收法规(IRC)第1031节之后)仍然可以在延税基础上进行交换;TCJA第13303条]。许多开发商长期持有房产,而且很少出售房产;尽管基础升级讨论是必要的,但它不一定是一些大型房地产开发商的主要规划目标。权衡基础升级,遗产税减免,1031期权的利弊,

  替代或交换权力为开发商提供了另一种规划选择。如果信托构成为设保人信托,则这些信息应包括在信托中。这些权力可以允许委托人将现金兑换成信托并提取同等价值的财产。然后,设保人遗产中包含的那些被换掉的房产可能有资格获得基础升级。

  美国国税局已承认财产授予人保留替代权的权利,但该权利不包括遗产税(税收裁定2008-22)。然而,注册会计师应该注意,裁决不是全权委托,特别是房地产可能会提出一些独特的考虑因素。该裁决提供了以下内容:

  设保人以非受托人身份行使的保留权,以取代同等价值的财产取得以信托方式持有的财产,本身不会导致信托文集的价值包含在第2036或2038条规定的设保人的总财产中,如果受托人有信托义务(根据当地法律或信托文书),以确保设保人遵守该权力条款,并确保设保人获得和替代的财产实际上具有同等价值,并进一步规定替代能力不能以可以使信托受益人之间的利益转移的方式行使。如果符合以下条件,则不能以可以改变福利的方式行使替代权:(a)受托人拥有对信托受托人进行再投资的权力(根据当地法律或信托文书)和对信托受益人的公正义务;或(b)信托投资的性质或任何或所有信托投资所产生的收入水平不会影响受益人的各自利益,例如当信托作为单位信托管理时(根据当地法律或信托工具)或信托的分配仅限于本金和收入的自由分配。

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