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  业主委员会依照《中华人民共和国物权法》的规定成立,具有一定目的、名称、组织机构与场所,管理相应财产,是《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议,在授权范围内,以业主委员会名义从事法律行为,具备诉讼主体资格。物业管理用房依规划定点建造,为建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所,依照《中华人民共和国物权法》的规定,为业主共有。在建筑物竣工验收交付后,物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置,应当由业主共同或业主大会决定。

  原告某小区业主委员会因与被告某房地产开发有限公司发生物业管理用房所有权确认纠纷,向法院提起诉讼。原告诉称:被告开发建设的居民小区交付使用时,被告仅提供2间车库供物管使用。后得知,被告出租给他人经营幼儿园的房屋系本小区的物业管理用房。原告起诉要求被告交付物管用房时,被告出示了物管用房已变更为营业房的规划变更手续。原告向政府提起行政复议,政府撤销了规划局的前述变更规划决定。后被告对此提起行政诉讼,经过一审、二审法院的审理,均判决维持了人民政府的复议决定。判决生效后,双方就物管用房的交付问题协商未果,原告故诉至法院,请求判决确认物业管理用房归全体业主所有。

  被告辩称,本案的原起诉主体为全体业主,起诉时业主委员会已经成立,因此全体业主的诉讼主体是不适格的,原全体业主的起诉应依法撤回或驳回。物业管理用房作为配套设施建设,房屋交付后,被告即和物业公司签订了物业管理委托合同,把有关房屋作为物业管理用房移交给物业管理公司使用,完成了被告作为开发商的义务。故在当时对物业管理用房没有强制性规定的情况下,被告已经完成了约定或者惯例的义务。

  1.业委会原告诉讼主体适格。依照最高人民法院《关于适用若干问题的意见》的规定,民事诉讼法规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织。原告为对小区进行管理,依照《中华人民共和国物权法》的规定成立,具有一定目的、名称、组织机构与场所,管理相应财产,以特定代表人对外代表团体,是《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“其他组织”。原告依据业主共同或业主大会决议,在授权范围内,以业主委员会名义,依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的物权请求权,向被告主张确认物业管理用房所有权,具备原告诉讼主体资格。

  2.行政机关的定点规划对本案当事人产生拘束力。建筑物建造规划定点是对建筑物地域及其范围、公共设施面积及负担率等特定事项的确定。依照《中华人民共和国城市规划法》的规定,在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求,核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。定点规划为建筑物施工前,行政机关对土地使用人的权利义务的确定,属于行政许可行为。如土地使用人在特定期间内未对建筑物定点规划提出异议,即对其产生拘束力。本案中,被告在行政机关核发建设工程规划许可证后,未对定点规划提出异议,故被告应当遵守定点规划确定的义务建造物业管理用房。规划定点在建筑物竣工验收后,作为物业资料移送管理人,即成为管理规约的一部分,对业主、管理人等产生约束。

  3.被告重新调配物业用房的行为因违法而不具有效力。住宅区开发建设单位应当按照有关规定建设物业管理用房,在住宅区整体移交时,一并移交给住宅区业主委员会。物业管理用房的产权属住宅区全体业主共有。建设局为该建设项目签发了住宅竣工验收合格证书,业主收房后,该处物业管理用房依法应属全体业主共有。本案中被告在竣工验收交付后,既对物业管理用房无处分权,而其申请行政部门对物业管理用房变更,违反《中华人民共和国民法通则》的规定,当属无效。

  4.本案诉争房产属性应当确认为物业管理用房。虽然规划局曾核准将原规划的物业管理用房大部分变更为营业房,并将相同面积车库变更为物业管理用房,并予以核发建设工程许可证。但这种变更应当征得全体业主的同意,规划局未经业主同意即准予变更,实属滥用职权。因该变更规划行为被人民政府撤销,故应当恢复原状。因物业管理用房在于促使管理人对居住环境进行管理,满足全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适需求所必需的场所,其分割、转移、调整或重新配置,依照《中华人民共和国物权法》规定,须经过业主大会决议。故被告再辩称其重新调配物业管理用房,采取用部分车库充当相当面积物业管理用房方式供原告使用,已经满足了原告实际需求,仅能认定是被告自认为而已,这种减损原告停车需求等其他利益需求而填补原告此种物业管理必须用房的利益,实为侵害原告利益而不当。因被告无证据支持其确已满足原告利益,故其此辩称不予支持。

  综上,原告业委会请求确认物业管理用房归全体业主共有,请求转移本案所设争议建筑物所有权登记的诉请符合法律规定。

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