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作者: admin 来源: 未知 发布日期:2019-06-10 查看次数:57

  

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   近日出台的《云南省城市综合体布局规划》显示,截至2017年,云南将建150个城市综合体,并针对经济发展程度不同的地区制定相应方案,将城市综合体建设理念植入云南城镇建设,突出多样性、多元化、差异化的“云南特色”城市综合体发展策略。

  政府指导意见出台后,“云南特色”就被看作是云南城市综合体发展的核心策略。其中,最重要的一点是云南城市综合体建设采取“层级布局”,针对经济发达与欠发达地区的大、中、小城市,甚至城镇,作出了相应的综合体规划目标、标准以及重点。

  “从昆明这样的发达大城市怎么做、到经济欠发达的县城怎么做,《规划》都给出了相应导向。”刘学说:“在经济发达地区的城市综合体侧重于城市中心品质提升,而欠发达地区则需结合当地产业特色的产业导向。举个例子,当地适合搞旅游,那就建设旅游综合体;如果发展工业园区,就在园区里建综合体;如果是城镇上山,山上的组团就要以综合体概念来引导,形成吸引力。”

  刘学指出,在这里,“城市综合体”有两个解释,一是传统意义上的城市综合体,二是利用城市综合体“集约、系统”的理念来进行城镇建设。他强调,在经济欠发达地区,城市综合体理念下的建设规划将更加有效、更加系统、建设要求更高,可对当地经济发展提供更大的主导作用。

  “这样一来,开发城市综合体的路子变得很宽。在全省范围内,开发商可以自己寻找、判断适合开发的项目,城市综合体将不局限于发达地区。”刘学特别指出,“只要项目做出来符合《导则》和《规划》的要求都可以叫综合体,都可以享受政府提供的优惠政策。”

  150个云南特色城市综合体的建设,除了带来巨大商机之外,对房地产开发商的综合实力的考验。这将是所有参与云南城市综合体建设开发商的巨大挑战。

  首先,《导则》中对不同级别的城市综合体中,对住宅比例、经营比例、以及开发商自持有产权面积占比做了规定。

  “城市综合体中住宅面积占总建筑面积(计入容积率)的比例,一级城市综合体原则上不超过25%,二级城市综合体原则不超过30%,三级城市综合体原则不超过35%,四级城市综合体原则不超过40%。商业面积占总建筑面积(计入容积率)的比例原则上控制在30%以内”《导则》第四章第一条第四小条。

  “鼓励城市综合体项目建设法人单位长期持有非住宅部分的产权,5年内自持有产权面积应不低于商业建筑面积的60%;区域性专业批发市场建设法人单位5年内自持有产权面积应不低于市场建筑面积的40%”《导则》第五章第一条第三小条。

  “这也意味着,城市综合体建设将不单单是简单盖楼、售楼这样的初级模式。它对建设主体提出了更高的要求。”刘学说,住宅比例的控制、以及强调必须拥有自持有产权面积,使得城市综合体开发商必须具有强大的综合实力,在建设完成之后,通过招商引资等手段,继续推动综合体的运营发展,“比如万达,他在哪儿建综合体,后面都有一批零售商跟着他。”

  城市综合体的建筑风格应与城市总体形象定位协调,体现时代性、地域性、文化性、差异性。

  建筑风格应与其功能相符,不可千篇一律,盲目追求大体量、大面积玻璃幕墙,应展现不同类型的城市综合体的建筑风格,形态多元、特色鲜明,体现其可识别性和独特性。

  在少数民族地区建设的城市综合体要突出保护和继承的关系,融合提炼地域文化、民族元素和建筑符号,要深入挖掘云南民族历史文化资源,充分体现民族、地域文化元素,体现云南文化特色《导则》第六章第六条第一、二、三小条。

  “要求各地城市综合体规划要体现当地特色,这个难度比较大。”刘学坦诚说,在当今建筑风格同质化严重的背景下,做出有特色、有品位的项目设计不容易。

  城市综合体规划建设应坚持低碳、生态、环保、集约和高效的理念,把节地、节能、节水、节材和环境保护技术引入城市综合体规划设计和建设中,提高集约化水平,建设资源节约型城市综合体。

  在城市综合体内留足绿化空间,绿化美化内部环境,建设环境友好、安全舒适的绿色城市综合体《导则》第七章第一条。

  刘学指出,如果城市综合体采用绿色建筑的要求和材料,可以享受国家鼓励绿色建筑的政策支持。“城市综合体作为一个城市最重要的建筑、标志,应该体现这个地方的建设最高水平,那么我们要求的节能环保、智慧建筑,等要在其中得以体现,要做集大成的规划设计。”

  在达到云南特色城市综合体建设开发的所有标准和条件后,房地产最关心的,无疑是政府将给予的政策支持。

  《云南省人民政府办公厅关于推进城市综合体建设的指导意见》中提到了土地、金融、税收等三大政策支持:

  年度土地利用计划分配想建设城市综合体的地方倾斜,用地指标在切块指标中予以优先安排。城市综合体的新增建设用地在符合土地利用总体刮花的前提下优先安排。经认定的城市综合体,土地受让后可依据《国有建设用地使用权出让合同》约定执行。按照体现建设山地城市特点要求,引导城市综合体向宜建的低丘缓坡布局。

  各类金融机构要在加快贷款审批、增加投放规模、下浮贷款利率等方面采取有效措施支持城市综合体建设,切实降低项目融资成本;积极探索发行支持城市综合体建设的金融创新产品;建立定期跟踪、定点服务制度,指导各层次各类型的城市综合体项目做好融资有关的前期准备工作。

  企业在城市综合体内从事国家重点扶持的产业项目投资经营所得,以及从事符合条件的环境保护、节能节水项目所得,依法享受企业所得税“三免三减半”优惠政策。

  各级政府要以市场为主体,以项目为龙头,以城市规划为引领,以特许经营权等优质资源为引导,统筹各类建设资金,动员各类社会资本,积极配套建设好城市综合体周边基础设施。在满足日照、消防、交通、有关设施配套、环境质量等前提下,支持城市综合体项目适当提高开发强度。推行城市综合体项目审批代办制,凡城市综合体项目,投资者均可提出申请,由当地政府按照有关规定实行免费代办服务。

  “政府给予了强大的优惠政策,但前提条件,是要严格按照《导则》和《规划》来策划自己的项目,如符合要求就可以积极申请,通过当地政府向省里申报。”刘学说,云南省政府相关部门将组织专家筛选、测评,并对项目进行优化设计,最后通过并确认的150个城市综合体才能享受优惠政策。

  《规划》《导则》的颁布、政府给出积极的支持信号,无疑为摩拳擦掌进入云南城市综合体开发市场的地产商们注入一剂强心针。而这也是云南省首次制定详实的城市综合体发展指导规划。

  “云南城市综合体规划,借鉴了国内外成功的城市综合体建设经验。”刘学说,政府试图通过制定系列标准、办法,引导云南城市综合体的健康有序发展,“有关部门还会召开招商引资会,帮助各地城市综合体项目招商。我们希望每一个城市综合体都做精、做好,体现出自己经济效益的同时,拉动地方经济增长。”

  刘学指出,在未来,特大型、大型城市的城市综合体将节约利用土地资源,改善城市人居环境,提高城市品质;中小城市城市综合体在满足人民群众日益增长的物质文化需要,享受现代服务的需要的同时,还将拉动新的经济产业链尽快形成。

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