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作者: admin 来源: 未知 发布日期:2019-07-07 查看次数:102

  

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  在大资管时代,越来越多的地产公司开始布局金融业务,采用的方式有新设、并购或者成立金控集团等,而较为普遍的方式是成立地产基金。

  综合来看,内部协同立足于开发商体系内项目,着重于产业基金和地产开发相互推进;而市场化发展则更多地考虑地产基金自身利益。

  基于不同业务及基金产品结构,地产基金有不同的收益组合。主要盈利点包括基金管理费、业绩提成(CARRY,限股权类基金)和股权投资回报(作为LP的投资收益)。

  地产基金本质上属于资产管理行业,因此其完整的价值链涵盖募、投、管、退四个环节。

  从地产基金价值链看,基金管理人需具备募集能力、投资能力、风控能力和资管能力。这些能力在不同类型的地产基金中各有侧重,但投资与资管一定都是最核心的能力要求。

  不考虑开发商与其他外部单位合资的情况下,可分别从战略定位、内部能力两个维度进行判断。

  依附型模式下,开发商通常只设置“GP基金管理部”,作为财务部下属部门或独立的一级部门。

  独立型模式下,通常按照“募投管退”设置整体组织架构,主要分为资金募集部、投资管理部、投后管理部、法务风控部、财务部、人力行政部等。

  其中,住宅地产为主要资产配置的地产基金公司,其投资管理部职能设置较为简单;而商业地产为主要资产配置的地产基金公司,其投后管理部根据不同类别资产(写字楼、商业等)的投后管理,需要设置项目总、招商、运营、专业工程师、招标采购、成本核算等岗位。

  平台化基金具有资本与资源的平台效益,在资本端、资源端能够引入优质的投资者与投资标的。普遍采用的模式为:建立基金平台,下设若干子基金。平台定位为资本平台与职能共享平台,子基金职能定位为专业领域资产投资及基金运营管理。

  专业化基金瞄准资产细分领域,如成立商业管理基金、长租公寓基金。因对资产管理的要求差异化,专业化基金通常配置具备细分领域资管能力的专业基金团队。

  另外,地产基金在不同的发展阶段需要采取的组织模式也不同。例如,强调协同的开发商,其地产基金起初可以依附于开发商,并建立平台,先做大,后做强,逐渐建立专业化基金组织。

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